Lotes en barrios privados tras el cepo: cómo se movieron los precios y qué conviene hacer

 La salida del cepo cambiario, junto con un tipo de cambio más previsible y una menor brecha, modificó el clima del mercado inmobiliario suburbano. Aunque no se registraron saltos inmediatos en la demanda ni subas abruptas en los valores, se consolidó una expectativa positiva sobre lo que puede venir.

 El segmento de lotes en barrios privados, uno de los más dinámicos tras la pandemia, atraviesa una etapa de transición. La brecha cambiaria menor, el regreso paulatino del crédito hipotecario y los altos costos para construir configuran un escenario en el que los compradores se mueven con cautela, pero sin esperar rebajas. Según Reporte Inmobiliario, una casa country de 315 metros cuadrados se edifica hoy a razón de $4.000.000 por m2.

En ese marco, Gustavo Iglesias, presidente de Iglesias Negocios Inmobiliarios, y Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, coinciden en que el levantamiento de restricciones no alteró de forma inmediata el comportamiento del mercado, aunque ya se perciben movimientos que anticipan un nuevo ciclo.

Luego del auge de operaciones registrado en la post pandemia y la moderación que caracterizó al 2023, durante la segunda mitad del año pasado comenzó a consolidarse un equilibrio entre oferta y demanda. Según Iglesias, cuando una propiedad se publica con un valor realista, se concreta la venta sin grandes márgenes de negociación. "El propietario se sienta sobre su precio, y si no lo obtiene, no vende", apuntó.

El contexto actual, marcado por altos costos de construcción, elimina el margen para ajustar los valores a la baja. Iglesias sostuvo que los precios ya no suben, pero tampoco bajan, y destaca que la aparición de nuevas líneas de crédito -en particular las UVA con tasas por debajo del 5% anual- podría motorizar la demanda, sobre todo en el segmento de viviendas de hasta u$s 400.000.

Para el comprador, el consejo es claro: "No conviene esperar una baja. Si se consigue un inmueble dentro del presupuesto y en buen estado, hay que cerrar la operación". Para el vendedor, la sugerencia apunta a mantener precios realistas y no demorar decisiones: "Si llevás más de seis meses sin consultas, es momento de ajustar".

En ese punto, Edelstein Pernice explicó que la salida del cepo no provocó un cambio inmediato. "Pasaron apenas unos días hábiles. Pero este tipo de noticias refuerza la previsibilidad y ayuda a que las decisiones se tomen con una mirada de mediano plazo", sostuvo.

En su visión, los desarrollos suburbanos exitosos seguirán ganando valor debido a las trabas que existen para lanzar nuevos emprendimientos.

Sobre los valores actuales, Iglesias detalló que en Nordelta, en Tigre, y alrededores un lote interno de 600 m2 en Castaños cuesta unos u$s 250.000, mientras que uno con salida al lago ronda los u$s420.000. En segmentos más exclusivos, como los lotes de 1.000 a 1.500 m2 frente al lago central, los precios pueden ir de u$s350.000 a más de u$s 1 millón, con ubicaciones especiales que superan los USD 2 millones.

En Puertos, ubicado en Escobar, los valores de los lotes como en el barrio Orillas, con entrega estimada para mediados de 2025 arrancan en u$s103.858, con disponibilidad de terrenos al agua, internos, perimetrales y linderos con la Reserva.

Edelstein Pernice recomendó avanzar con compras en barrios ya consolidados. "La demanda se mantendrá estable o creciente, pero la oferta está limitada. Eso impulsa los precios", señaló. También evaluó que construir resulta más costoso si el tipo de cambio se mantiene estable o baja. Para muchas familias, la decisión depende menos de un cálculo financiero que de la necesidad de mejorar su calidad de vida.

Por Canning

En el corredor sudoete del Gran Buenos Aires (GBA), Sabrina Zapico, titular de SZ Canning Propiedades, observó que el mercado opera con cautela. "Todavía no se ven cambios importantes en los precios, pero el acceso más fluido al dólar proyecta un horizonte positivo", señaló.

Aunque no se percibió un salto en la demanda, las consultas aumentaron, especialmente en zonas premium.

En Canning, un lote en Terralagos de entre 900 y 1.100 m2 puede costar entre u$s90.000 y u$s380.000, dependiendo de su cercanía a la laguna o los amenities del complejo. En El Rebenque, los terrenos de 600 m2 parten de los u$s45.000, mientras que en La Providencia Resort & Country Club los valores oscilan entre u$s 60.000 y u$s 200.000 para lotes de 1.000 a 1.200 m2.

También existe una oferta más accesible y con planes de financiación completa en proyectos como Puebla Canning.

Para Zapico, quienes cuentan con liquidez pueden aprovechar los valores actuales antes de una eventual suba. Pero recomendó postergar el inicio de nuevas obras hasta que los costos de construcción y materiales se estabilicen. "Los precios siguen altos, y los proveedores aún no logran fijar listas claras", apuntó.

Eje oeste

En la zona oeste, en especial entre los partidos de Ituzaingó, Merlo, Moreno y General Rodríguez, María S. Rodríguez Dávila, gerenta general de Matías Szpira Bienes Raíces, observó un comportamiento similar. "No hubo reacciones inmediatas tras el levantamiento del cepo cambiario. Seguramente porque la medida coincidió con un feriado largo", explicó. Sin embargo, destacó que los compradores con dólares en mano siguen teniendo capacidad para negociar.

En cuanto a los precios, un lote en el Club de Campo Los Pingüinos se ubica en los u$s 300 por metro cuadrado, mientras que en Terravista el promedio ronda los u$s 200. En La Cesarina, se consiguen terrenos a u$s 100 por m2, y en Fincas de Álvarez desde u$s 80 por m2.

Rodríguez Dávila sugirió que este es un buen momento para invertir: "Todavía existe un importante stock disponible producto de la baja actividad de los últimos años. Además, se observa una leve tendencia alcista". Sobre la construcción, consideró que sigue siendo una opción válida para quienes buscan un proyecto personalizado o para desarrolladores atentos al valor final del inmueble.

Cerca de las Diagonales

En La Plata y alrededores, Matías Falcioni, de Falcioni Bienes Inmuebles, se mostró optimista. Aunque consideró prematuro sacar conclusiones, destacó que las consultas se multiplicaron. "Esperamos que se traduzcan pronto en operaciones concretas", anticipó.

Según Falcioni, en proyectos como Miralagos, Área 60 o Harás del Sur, un lote de 1.200 m2 cuesta unos u$s 40.000, con algunas oportunidades por debajo de ese valor. En Campos de Roca, los terrenos de entre 3.500 y 10.000 m2 se ofrecen en promedio a u$s 60.000, y permiten desarrollar chacras en un entorno natural consolidado.

Entre la incertidumbre que aún persiste y las señales de mayor previsibilidad, el mercado de lotes suburbanos se ubica en una etapa de transición.

Falcioni concluyó que la decisión de construir no depende solo de variables económicas: "Es difícil responder esa pregunta, porque interviene la subjetividad de los sueños y el impulso emprendedor de cada persona. Lo que sí puedo decir es que aún hoy existen oportunidades para comprar por debajo del costo de construcción, algo que no va a durar mucho si el mercado se reacomoda".

Fuente: Ámbito Financiero